河北省秦皇島市海港區(qū)東環(huán)路街道紅光北里社區(qū)一處小區(qū)內(nèi)，工人正在進(jìn)行墻體彩繪。 人民圖片
“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，黨的二十屆四中全會(huì)為新時(shí)代我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展定下清晰基調(diào)。
《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（以下簡(jiǎn)稱《建議》）中，一系列針對(duì)性部署，清晰勾勒出“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)的發(fā)展路線圖。
受訪專家表示，“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)將告別單一的“造房賣(mài)房”模式，轉(zhuǎn)而圍繞人的核心需求，實(shí)現(xiàn)從“有房住”到“住好房”的全面升級(jí)。
轉(zhuǎn)變背景：房地產(chǎn)
進(jìn)入發(fā)展新階段
安居，是人民幸福生活的基點(diǎn)。
我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)過(guò)20多年快速發(fā)展，有力支撐了我國(guó)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
黨的十八大以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，居民住房條件顯著改善，城鎮(zhèn)人均住房面積超過(guò)40平方米。同時(shí)，建成了世界最大規(guī)模的城鎮(zhèn)住房保障體系，建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房6800多萬(wàn)套，幫助1.7億群眾喜圓安居夢(mèng)。
近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中，刊登了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。
倪虹表示，2024年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá)13%。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間。
“當(dāng)前，人民群眾住房需求已經(jīng)從‘有沒(méi)有’轉(zhuǎn)為‘好不好’，而且，隨著老齡化、少子化、區(qū)域人口增減分化，人們的生產(chǎn)生活方式變化，住房需求更加個(gè)性化、多樣化?！蹦吆缰赋觯仨氝m應(yīng)新階段新變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、監(jiān)管方式改革，創(chuàng)新發(fā)展模式和方法，有力有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)，加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
《建議》將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，置于“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕”部分。同時(shí)，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容還在“建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，加快構(gòu)建新發(fā)展格局”“加快構(gòu)建高水平社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，增強(qiáng)高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)力”“推進(jìn)國(guó)家安全體系和能力現(xiàn)代化，建設(shè)更高水平平安中國(guó)”等章節(jié)中被提及。
具體表述上，相較于“十四五”時(shí)期，“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)政策的核心關(guān)鍵詞已從“增加供給”“平穩(wěn)發(fā)展”，轉(zhuǎn)向“優(yōu)化供給”“高質(zhì)量發(fā)展”“新模式”。
這些調(diào)整釋放了怎樣的信號(hào)？上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)解讀表示，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，涉及面非常廣，扎根于一個(gè)龐大的生態(tài)系統(tǒng)。行業(yè)的發(fā)展模式和運(yùn)作邏輯不會(huì)出現(xiàn)突發(fā)的、瞬間顛覆性的推倒重來(lái)，模式轉(zhuǎn)型總體上會(huì)遵循先立后破的原則，循序漸進(jìn)。
“但在大方向上已經(jīng)出現(xiàn)發(fā)展理念、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展動(dòng)力和配套制度及政策工具的整體性轉(zhuǎn)向?！标惤苷J(rèn)為，總體方向是，推動(dòng)房地產(chǎn)回歸民生屬性、商品屬性和更好地滿足現(xiàn)代化人民城市建設(shè)的需求；總的思路是，從以“量”為主的“增量發(fā)展+防風(fēng)險(xiǎn)約束”，轉(zhuǎn)為以“質(zhì)”“效”“制度完善”為核心的高質(zhì)量發(fā)展路徑，更強(qiáng)調(diào)存量提質(zhì)、產(chǎn)品和服務(wù)的雙重升級(jí)以及制度體系的系統(tǒng)完善。
分類(lèi)供給：讓不同群體
都能住上合適的房
在寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市，新市民陳菲的生活，因?yàn)橐惶仔伦》浚_(kāi)了新篇章。
今年2月，陳菲和家人告別了此前的奔波，正式搬進(jìn)了一套65.2平方米的新家。這套住房的租金格外親民，每平方米月租金僅5.8元，折算下來(lái)，一年的總租金只需4538元。
“房子面積不算大，但夠住?！标惙茲M臉笑意地說(shuō)，“日常采購(gòu)、接送孩子都很方便，這就是我們的家。”
陳菲的安居故事，正是中衛(wèi)市保障房建設(shè)成效的生動(dòng)縮影。2021年至2025年3月，中衛(wèi)市累計(jì)建成公租房38565套，已分配入住35209套，入住率達(dá)91%。其中，低收入群體入住9338套，保障住房占城鎮(zhèn)居民總戶數(shù)的20.5%，真正實(shí)現(xiàn)符合條件的住房困難家庭“應(yīng)保盡?！?。
“我們要讓每一位來(lái)到中衛(wèi)的人，都能在這座城市找到一個(gè)溫暖的家，讓所有住房困難群眾都能‘住有所居’。”中衛(wèi)市住房保障中心主任李建明說(shuō)。
《建議》提出，要“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求”，并首次明確“因城施策增加改善性住房供給”。
對(duì)此，專家解讀表示，這意味著，國(guó)家將持續(xù)完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系。
“通過(guò)保障性住房滿足基本住房需求，通過(guò)商品房提供多樣化改善性住房，通過(guò)分類(lèi)施策、精準(zhǔn)保障，滿足不同群體差異化住房需求，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)住有所居、住有宜居。”成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波說(shuō)。
此前，在購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)的交付延期、資金安全等問(wèn)題，曾讓不少購(gòu)房者憂心。為破解這些痛點(diǎn)、保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，《建議》明確提出，要“完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度”。
對(duì)此，倪虹在上述署名文章中表示：“在商品房銷(xiāo)售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益?！?/span>
《建議》提到，清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。中指研究院分析認(rèn)為，“十五五”時(shí)期現(xiàn)房銷(xiāo)售將逐步推進(jìn)，預(yù)計(jì)更多庫(kù)存量大的城市或區(qū)域會(huì)率先跟進(jìn)，而庫(kù)存量較小的地區(qū)則會(huì)精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏。
品質(zhì)升級(jí)：建設(shè)安全舒適
綠色智慧的“好房子”
在明確住房供給分類(lèi)保障與交易安全保障的基礎(chǔ)上，《建議》進(jìn)一步聚焦人民群眾“住有宜居”的核心訴求，將“好房子”建設(shè)作為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵方向。
什么樣的房子算好房子？《建議》作出明確界定：“安全舒適綠色智慧”。這一界定并非抽象概念，而是會(huì)通過(guò)具體標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)踐探索與制度保障逐步落地。
今年5月1日，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）正式施行，對(duì)“好房子”建設(shè)提出底線要求，比如要求新建住宅建筑的層高不低于3.0米，相較于原有標(biāo)準(zhǔn)提高了20厘米；臥室和起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.6米。
而后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，明確表示建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，而是要通過(guò)好的設(shè)計(jì)、好的施工、好的材料、好的服務(wù)等，解決居住中的痛點(diǎn)問(wèn)題，全面提升住房品質(zhì)。會(huì)議還指出，不同地區(qū)、不同面積、不同價(jià)位的住房，都應(yīng)有各自符合“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，滿足多樣化的居住需求。
記者注意到，在廣東和浙江，“好房子”建設(shè)已初見(jiàn)成效——今年上半年兩省新建商品房網(wǎng)簽交易面積實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，二手房交易活躍，市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)持續(xù)鞏固。
值得一提的是，接下來(lái)不僅新房要建成“好房子”，老房子也要建成或改成“好房子”。
今年6月13日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，通過(guò)形成不斷迭代升級(jí)的多層次、不同價(jià)格梯度的產(chǎn)品體系，才能激發(fā)住房需求潛力，包括租房和買(mǎi)房、新房和二手房、剛需和改善的循環(huán)。
“存量房的改造更新，不同的情況改造思路和要求差異較大，要突出因地制宜、實(shí)事求是的原則，具體項(xiàng)目具體分析，不能搞‘一刀切’?！鼻迦A大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng)、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟此前在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)提醒，需根據(jù)實(shí)際判斷改造必要性。例如，層高未達(dá)3米但無(wú)其他功能缺陷的住房，就可繼續(xù)使用；局部翻新可通過(guò)加裝電梯等方式快速提升居住便利性；危舊房及條件極差住房則需拆除重建。
“拆除重建分兩種情況，原則上，重建應(yīng)全面執(zhí)行《規(guī)范》，達(dá)到當(dāng)下對(duì)“好房子”的底線要求，但如果因場(chǎng)地等原因確實(shí)達(dá)不到規(guī)范底線要求，《規(guī)范》還規(guī)定‘當(dāng)條件不具備、執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范確有困難時(shí)，應(yīng)不低于原建造時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)’。”吳璟說(shuō)。
《建議》還提出，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度。
“我國(guó)住房庫(kù)存巨大，許多建設(shè)于不同年代的房屋存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)差異，使用壽命和維護(hù)問(wèn)題突出，單靠開(kāi)發(fā)新房不能改善存量房的安全與品質(zhì)?！标惤鼙硎?，響應(yīng)“好房子”建設(shè)目標(biāo)，激發(fā)住房改善動(dòng)力，建設(shè)“安全舒適綠色智慧”的房子，需要制度保障住房長(zhǎng)期可使用性及資產(chǎn)安全性，房屋全生命周期安全管理是不可或缺的組成部分。
馮波認(rèn)為，房屋品質(zhì)提升不僅關(guān)乎居住體驗(yàn)，更能減少建筑垃圾產(chǎn)生，減輕環(huán)境承載壓力，是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手。（記者 鄭新鈺）
